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负债超过10万亿元、货币资金近3万亿元的上市房企，库存攀升至5万亿元。对风、同花顺、韩毅智库等数据的综合考察显示，截至2018年上半年，170家重点上市住房企业的库存总额超过5万亿元，同比增长30%。60家重点住房企业库存规模比去年年初增长15%，比去年年中增长1个百分点。共有26家住宅企业的库存超过1000亿元，比2017年增加了4家。

在库存上升的同时，在监管和债务的压力下，库存周转率也在下降。韩毅智库发布的《总资产周转率100强——2018年上半年上市住宅企业存货周转率》报告发现，2018年上半年100强企业平均存货周转率为0.12，而2017年上半年100强企业平均存货周转率为0.17，平均存货周转率下降。

近年来，新建住宅项目的土地成本相对较高，商品价值增加。与此同时，一些住房企业的商品库存过高，消化缓慢。此外，为了追求规模发展，一些住房企业通过并购等土地收购手段大量增加了土地储备。更重要的是，今年多城市监管有所增加。下半年市场的降温效应将导致库存难以转化为现金的问题，住房企业存款规模将进一步扩大。

易居研究所研究员王表示，房地产周期相对较强。随着热度的降低，住房企业提取资金的压力越来越大，资金回收周期越来越长，住房企业的现金流压力也越来越大。尤其是中小住房企业，由于缺乏融资渠道，将面临长期的资金困难。

存量超过1000亿的26家住宅企业

2018年上半年，住房企业的库存规模继续扩大。

根据韩毅智库的数据，2018年上半年，库存超过1000亿元的企业有26家，而2017年上半年，库存超过1000亿元的企业有20家，同比增长30%。2018年上半年，库存超过3000亿元的企业有7家，2000-3000亿元的企业有4家，1000-2000亿元的企业有15家。恒大、万科和碧桂园分别位列前三。

统计还显示，2018年上半年恒大的库存为9580.57亿元，再次赢得“库存王”的桂冠。万科的库存排名第二，为6386.23亿元。2018年上半年，整体库存较2017年同期增长11.2%。其中，80家企业库存与2017年同期相比处于增长状态，20家企业库存下降。

同花顺数据还显示，根据申银国际产业分类，剔除比较数据不完整的上市住宅企业，130家上市住宅企业的总存量接近4.5万亿元，同比增长9380亿元，同比增长27%。同时，这意味着每个住房企业的平均库存是344亿元。

房屋企业财务报表中的库存指标包括房屋库存、土地储备、建设项目等指标，因此整个库存规模将高于实际住宅面积或销售金额。然而，从比例来看，住房存量规模更大。

一家大型品牌房地产公司的负责人透露，库存增加的主要原因是限购和清货政策的改变，而换货政策的调整导致了房屋库存的增加。除了自身扩张和发展战略的影响之外，还需要改变营销策略，适当降低价格，加快库存分流，增加现金流。以及对土地收购周期的把握是住宅企业面临的主要考验。

事实上，房地产项目的开发周期很长，增加库存是合理的。普通住宅企业将预留一定数量的土地，以满足未来三年的发展需求，这是房地产行业本身的财产。然而，近年来，住宅企业的征地成本越来越高，存货价值增加，再加上市场波动、布局不合理、监管政策以及企业自身的扩张欲望等因素，住宅企业的存货一直处于上升状态。

易居研究所所长严跃进认为，如果消化得当，增加库存可以改善住宅企业的业绩。相反，如果开发商不能加快项目周转，在高负债的压力下，陷入困境是一件很有可能的事情。

王也表示，房地产周期相对较强。随着热度的降低，住宅企业返还资金的压力变大，资金回收周期变长，住宅企业的现金流压力将非常大。尤其是中小住房企业，由于缺乏融资渠道，将面临长期的资金困难。

库存周转率和资产周转率下降

在高库存的同时，住房企业的库存周转率也在下降。

根据韩毅智库发布的《2018年上半年上市住宅企业存货周转率——总资产周转率前100名》报告，2018年上半年前100名企业平均存货周转率为0.12，而2017年上半年前100名企业平均存货周转率为0.17，平均存货周转率下降。

不同规模企业的库存周转率下降。2018年上半年前20名企业的平均库存周转率为0.16，2017年为0.23，同比下降30.4%。2018年上半年的平均库存周转率低于2017年同期。其中，2018年上半年，万科的库存周转率为0.11，同比下降21.4%。2018年上半年，中国恒大的库存周转率为0.2%，同比增长21%。

库存周转率是反映企业经营能力的重要指标之一。它用于衡量库存资产在一定时期内的周转率。存货周转率越高，存货资产和存货占用的资金周转率越快，说明企业存货资产的变现能力越强。

韩毅认为，新城控股、富力地产等房地产公司的实际流失率明显下降，不是因为销售速度下降，而是因为库存持续扩大的拖累。大型房地产公司继续在高周转率战略上发挥优势，库存的清算速度仍然是有利的。

报告还显示，2018年上半年前100家企业的平均总资产周转率为0.093，2017年前100家企业的平均总资产周转率为0.099，总资产周转率持续下降。其中，2018年上半年前20名企业的平均总资产周转率为0.157，高于2017年的0.141。在另外两个层级，在21至50家企业中，2018年上半年的平均总资产周转率与2017年同期基本持平。在51至100家企业中，2018年上半年平均总资产周转率同比下降。

“一般来说，总资产周转率越高，总资产周转率就越快。销售能力越强，资产的使用效率就越高。”研究员韩毅智囊团指出，总资产周转率是考察企业资产运营效率的一个重要指标，反映了企业运营过程中所有资产从投入到产出的转移速度，反映了企业所有资产的管理质量和使用效率。

他还指出，自2013年以来，住宅企业的总资产周转率整体上一直呈下降趋势。面对调控力度加大和政策导向，2018年住宅企业周转率创下新低，企业资金周转能力减弱，周期延长。

债务负担过重加速高周转率

融资渠道不断收紧，严重的现金流和债务问题给住房企业带来了返还资金的压力。2018年上半年，136家上市房企的最新资产负债超过10万亿元，平均负债率约为80%。

在高负债和高库存的压力下，高周转率几乎成为住房企业确保资金链安全的“重中之重”。自2018年以来，许多住宅企业将高营业额作为他们的头号项目。

2018年4月，一家知名房地产公司发布了几份紧急文件，要求在同一天内完成设计，以提高成交率。南国房地产目前的周转周期约为12个月。太和还加强了高成交量，并追求6个月的开盘价。房屋公司正在加快周转速度，以提高资金利用率。与此同时，房地产公司正通过“房地产+”向其他行业积极扩张，以促进全面发展和加快营业额。

一些业内人士认为，今年住房周转速度加快的原因之一是，2018年之后也将是债务偿还的高峰期。

据了解，国内房地产企业的贷款期限主要是三年。过去两年产生的大量贷款将于2018年至2019年到期。在未来1-3年内，住房企业将发现很难借钱。银行贷款、信托、公共债务、私人债务、私募、海外发债等十几个渠道正在一个接一个地缩小。届时，如果融资渠道继续收紧，项目的周转率将继续下降，这几乎相当于扼住了企业发展的咽喉。

“提高住房企业的周转率可以加快资金回收，缓解现金流问题，提高利润。然而，这也将带来住房质量问题，因为住房质量将因施工期的仓促而降低，因此高周转率需要加以平衡。”王指出。

此外，由于多轮调控政策如此严格，许多城市的营业额正在下降。商品房和住宅项目限购后，房屋企业的销售压力将进一步加大，后续的清仓能力也将变弱，资金链将承受一定压力。

住宅企业的高库存对库存消除有影响吗？王表示，随着近年来清仓政策的实施，效果明显，甚至一些城市的清仓周期都不到10个月。然而，库存清除政策是基于全国的总体库存。当政策任务接近完成时，不会因为个人住房企业自身的发展战略或个人住房企业的存量没有完成而改变。

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