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3月25日，惠今控股向香港证券交易所提交了招股说明书，正式开启了在香港上市的道路。(证券日报)

3月25日，惠今控股向香港交易所提交了一份招股说明书，正式开启了在香港上市的道路。

根据行业组织发布的住宅企业销售排名，2019年，惠今集团以888.6亿元的销售规模排名第40位，是行业前40名中仅有的两家未上市企业之一。

招股说明书没有披露此次募集的资金数额。根据上市房地产企业2018年至2019年的部分融资数据，索尼地产融资19.6亿港元，中粮地产融资27.7亿港元，美的地产融资30.6亿港元。业内人士对《证券日报》记者表示，预计惠今控股的融资规模将接近同级别住宅企业。

“防疫政策有望放宽门槛，允许1000亿元规模的住宅企业进行首次公开募股。一旦成功，将为低成本的“粮食”储存开辟多种渠道，为其全面发展提供更多途径。”金融评论员严跃进告诉《证券日报》记者，如果他能抓住这个机会，用这笔钱进行扩张，确保平稳运营和稳定的利润释放，他有望在激烈的行业竞争中安全赶超。

多元化土地利用“降本增效”

从2016年到2019年的四年间，惠今控股的销售额从307.2亿元增加到888.6亿元，行业排名从52位稳步进入前40位。

根据招股说明书，2017年、2018年和2019年，惠今控股的总销售额分别为445.1亿元、746.8亿元和888.6亿元。营业收入分别为117.77亿元、159.71亿元和259.63亿元，复合年增长率为48.5%，其中2019年增长率为62.56%。相应净利润分别为22.21亿元、23亿元和26.90亿元，复合年增长率为10%，其中2019年增长率为16.96%；毛利率在26%到35%之间。

值得关注的是，根据《证券日报》记者的观察，根据许多公布2019年业绩的房地产企业高层管理人员的判断，未来行业毛利率将保持在25%左右。面对不确定性成为正常的市场格局，大多数2000亿元以上的住宅企业希望保持毛利率在25%至30%之间。

然而，与一些房地产公司不同的是，这些公司会先抢购高价土地，然后修复利润，低调的惠今控股公司不会采取在公开市场上提高执照和“赌博”的方式来获取高价土地。在土地拍卖中，投标地块的地价大多保持在30%以下。近年来，中国政府不断创新多种征地方式，以衡量投资的“成本效益”。除了在公开市场上收购土地外，该公司还努力交换股份、合作并购和增加土地储备。例如，2018年，该公司通过并购在长沙、苏州等地整合了低成本项目。

截至2019年底，惠今控股公司持有的土地储备总建筑面积为2667.4万平方米，其中93.4%位于二线城市和核心三线城市，主要分布在长三角、环渤海、华南、西南、西北等以“吸纳人才”为重点的城市。

在资产置换的同时，惠今控股公司管理层开始努力降低成本，细化产品定位，提高溢价能力。自2016年以来，公司已开发出四大产品线，分别是适合城市主要中青年客户的“优步系统”、改进后的产品线“云珠系统”、针对城市高净值人群的一、二线城市核心区域的高端住宅“明珠系统”、城市综合体“大成系统”。加上之前以低价收购的土地，惠今控股有能力在销售定价中获得更多“话语权”，即使是在过去两年住房企业普遍遭遇的价格操纵政策的情况下。

正如惠今控股公司的管理层曾向《证券日报》记者表示的那样，“对一个企业来说，最重要的是赚钱。利润是重要的基石。我们开发的每个项目都有严格的利润目标要求。如果计算不符合标准，就不能通过。”

不得不说，一般开发商只有跨越了1000亿元的规模才开始关注产品的溢价能力。然而，“平衡利润与规模发展”、“建设数百亿元区域性公司”以及降低征地成本、提高产品溢价等战略措施是目前20强住宅企业的典型组合方式之一，但也是惠今控股近年来长期实施的目标。

抓住资金，减少负债，寻求安全扩张

在惠今控股，重点是高质量的增长指标和现金流控制，这反映在恶化率和偿还率指标。

虽然招股说明书中没有披露，但早前发布的《惠今集团2019年公司债券半年度报告》显示，惠今已完成项目平均销售折旧率达到96%，在建项目平均折旧率达到87%，预付款达到554.98亿元，同比增长34.35%，平均还款期为35天，高于行业平均水平。

对于即将上市的惠今而言，与其他福建房地产企业相比，无论是资本运营、外部资本收购还是杠杆率，都相对健康。在惠今集团内部，尽管需要在横向和纵向扩张方面做出更大努力，但金融安全仍是底线。

扣除合同负债后的资产负债率方面，惠今控股的实际负债率在过去三年中逐年下降，从2017年的62%降至2019年的47.73%。数据显示，截至2019年6月底，25家a股上市住房企业扣除预付款后的资产负债率中位数达到51%。

根据招股说明书，截至2017、2018和2019年底，惠今持有的银行贷款、其他贷款和公司债券总额分别为335.1亿元、387.2亿元和427.5亿元。一年内到期金额分别为127.5亿元、231.6亿元和180.2亿元。一年期比率分别为38%、59.8%和42.1%，短期债务结构优化。

事实上，在过去的三年里，为了保持合理的债务结构，实现规模发展，惠今控股做了很多努力。例如，与房地产信贷活跃的金融机构签署了“总量对总量”战略合作协议，积极拓展小额公开发行、海外美元债券和资产支持证券等新渠道，提高“融资能力”，通过股权合作或股权融资找到新的合作伙伴，合理降低生息负债和融资成本。

对此，业内人士表示，如果惠今控股成功登陆资本市场，融资渠道将进一步拓宽，融资成本将进一步降低，有助于提高盈利能力，资本结构将进一步改善。更重要的是，在香港进行的近1000亿元的首次公开募股(IPO)是35家房地产公司进入1000亿元阵营的一个好机会。

当然，能否得到投资者的充分认可，能否成功实现IPO，能否获得大规模的融资，IPO后股价表现如何……这些都需要资本市场的检验。

(来源:证券日报)

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