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8月9日，徐汇於陵“高河曙光-中信证券-於陵一号资产专项计划”(以下简称“徐汇於陵房地产投资信托基金一期”)首次发行上市仪式在上海证券交易所举行。本期一期规模为2.5亿元，3+2年，优先安排a级9000万元，利率5.9%，b级6000万元，利率6.5%。投资者是招商银行、中信银行和建新养老保险。

此前，徐汇於陵房地产投资信托基金以30亿元获批，涉及10-15个项目。其创新之处在于实施了“存储和分发”机制，可以一次批准多次分发，而不依赖于主体。底层标准项目的首个项目是浦江店，由徐汇於陵拥有的浦江国际社区和浦江国际博仕服务公寓，已经实现稳定运营。前者针对年轻白领，而后者位于高端，入住率分别为97%和85%。这使得於陵成为租赁市场上第一家获得以双产品线为基础资产的仓储型股权房地产投资信托基金的私人企业。

徐汇於陵成立于2016年7月。作为徐汇地产+创新业务板块，徐汇於陵致力于构建全球租赁服务平台和资产管理平台。依托徐汇集团强大的实力，是一家独立的创业企业。於陵一直在建设一个以年轻人生活为基础的综合性社区，整合社会、娱乐、办公、社区博览会、文化和教育科技创新，并重新定义林克的生活方式。目前，徐汇於陵已经完成了一、二线核心城市的公寓布局规划，管理着北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、郑州等19个城市的35000多套公寓。

房地产投资信托基金的成功发行是对“加快住房制度改革，建立长效机制”的积极回应。就於陵而言，它丰富了金融结构，形成了资产管理的闭环。这种金融创新和闭环的形成将有力地支持房屋租赁运营机构向制度化、市场化和品牌化方向发展。

金融创新帮助轻资产和重资产1:1

据了解，第一期的目标楼盘是上海浦江博世服务公寓和上海浦江柚米国际社区。这两条线路距离地铁8号线400米，地铁8号线连接航空站和主要道路——浦兴高速公路，交通便利。周边办公楼包括国家863软件孵化基地、漕河泾出口加工区、浦江科技广场等。，以及红星国际广场、浦江城市生活广场、绿地和乐城商业中型购物中心。根据标的资产评估值，戴德梁行单方面评估了24400元/平方米，评估等级超出优先等级2倍。

徐汇於陵表示，第一期的税务规划、资产评估和资产管理没有太多的障碍，这关系到物业本身的估值/持有成本与经营状况的更好匹配，后续每期项目的发行将得到很好的控制。

目前，徐汇於陵的重资产布局覆盖沪、杭、宁、沪、甬等地。有了这个单一的房地产投资信托基金，将来会有更多高质量的资产投入到这个房地产投资信托基金中。关于目标资产的选择，於陵表示，将坚持高门槛的投资准入，而不是盲目扩张。

“第二批房地产投资信托基金已经在筹备中。张爱华在上市仪式上表示:“我们将加强重资产的持续发展和运营，比重从30%调整到40%-50%，未来资产和轻资产的比重达到1:1。”。

“随着这个单一的房地产投资信托基金项目的成功登陆，该公司的轻资产战略业务也可能考虑在未来进行一些证券化尝试。与业内此前推出的轻资产证券化产品一样，我们也希望能从这些案例中吸取教训，完善一个更可行的轻资产证券化方案。”

在资本运营方面，徐汇於陵将通过债券融资、股权融资、建立并购基金平台、与保险基金合作等多种融资渠道引入更多低成本资金。

资产证券化是东风，不是“救星”

徐汇於陵CEO张爱华表示，无论轻重资产比例如何，於陵的核心竞争力都离不开其运营能力和投资收益。资产证券化是解决长期租赁公寓基金运营问题的良药。然而，资产证券化的东风能否助力其发展，取决于企业自身的金融运营能力和以住宅为入口的空间运营服务能力，两者相辅相成。无论结构有多好，都没有匹配的资产运营能力。我相信它只能停留在计划阶段，不会有任何生命力。航天作战能力的起点和基础在于产品的研发和创新。

徐汇於陵从成立之初就独立开发了三条产品线:城市新青年租房的最佳选择——柚米国际社区，商务旅行的最佳选择——bolaishi服务公寓，以及学生和蓝领首次租房的最佳性价比选择——京舍青年公寓，分别满足不同阶段的租房需求。

与此同时，徐汇於陵也在积极研究和开发非常小的公寓、家庭公寓、社区公寓和养老公寓，涵盖租户的整个生命周期。这一切都将在上海青浦徐汇於陵产品研发基地有序进行，这也是该行业的第一家。“我们的产品研发基地预计将于本月底正式开放。在这里，我们实现了真正的包占用，并欢迎来自我们的种子租户和各种睡眠测试经验的官员的反馈。我们也希望在这样一个重要的研发基地，我们能迅速将用户需求转化为产品模型，小步跑，快速迭代，并在高平效应的基础上，提供更符合市场需求、更有溢价空间的产品”。张爱华在上市仪式上表达了他对产品质量和创新的坚持。

除了创造产品的能力，领英还不断完善其运营服务能力。今年5月，徐汇於陵与日本领先的公寓和酒店综合开发运营商GlobalAgents达成战略合作，将日本先进的运营管理系统和产品制造经验引入该国。并成立合资公司共同开发日本市场，这也是领英走向全球发展的第一步。

由此可见，徐汇於陵正在通过房地产投资信托基金为重资产收购业务的进入和退出构建一个闭环，从而推动资产管理平台的快速成长。另一方面，还利用资本市场的春风效应和政策，加快标准化公寓管理平台的建设、升级和完善。到今年年底，将实现6万套的管理规模，到2021年达到20万套。它将通过首次公开募股上市，成为世界领先的公寓品牌，打造中国的EQR。

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